不動産による相続税対策のメリット

相続税の算定に当たっては、相続財産ごとに「相続税評価額」を算出し、その合計額に基づいて税額を算定しますが、不動産の場合、「路線価方式」と「倍率方式」という計算方法が採用されています。

そして、この路線価方式や倍率方式に基づいて財産の価格を評価すると、いわゆる実勢価格（実際の不動産取引で評価される資産価値）よりも一般的にも低く評価される可能性があります。

これに対して、現金や預金も相続財産に該当しますが、現金・預金の相続税評価額は、１円であれば１円、１億円であれば１億円の評価となるため、相続税対策には効果がないと言えます。

相続税評価額は、公示地価を参考にして定められていますが、国税庁によれば、路線価等は、１月１日を評価時点として１年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の８０％程度を目途に定めるとされています。

地価公示価格が、実勢価格より低く評価されることも多いため、相続税路線価は、さらに低い金額になる可能性があるということです。

「小規模宅地特例」（小規模宅地等の評価減の特例）とは、被相続人が住んでいた自宅の敷地や事業に使っていた建物の敷地等を、一定の要件の下に最大8割減で評価ができる相続税の特例です。

評価が下がることによって、相続税の金額も下がることになります。

賃貸物件として建物を賃貸している物件が相続財産に含まれている場合、建物の評価は、「建物の固定資産評価額×（１-借家権割合×賃貸割合）」となり、借地権割合（３０％）による減額評価が期待できます。

また、貸家が立っている敷地（貸家建付地と言います）の評価は、路線価額×（１-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」となるため、借地権割合や賃貸割合による減額評価が期待できます。

不動産による相続税対策のメリットを見てきましたが、具体的な案件に即して検討することが不可欠となります。

また、相続財産を不動産に転化することのデメリット（相続人間で分割するのが難しくなる）もありますので、相続税対策を少しでもお考えでしたら、相続税に強い税理士にご相談ください。